Επιβράδυνση οικοδομικής δραστηριότητας αλλά αύξηση τιμών και ζήτησης ακινήτων. Γράφει ο Γιώργος Στουραΐτης Το 2022 αποτέλεσε έτος σημαντικής ανάπτυξης για την ελληνική αγορά ακινήτων, παρά την αναταραχή που προκλήθηκε από τον πόλεμο στην Ουκρανία και τις δυσμενείς επιπτώσεις στο κόστος δανεισμού, ενέργειας, υλικών και κατασκευής γενικότερα. Οι σταθερά θετικές προσδοκίες για την αγορά και το αμείωτο επενδυτικό ενδιαφέρον, ειδικά από το εξωτερικό, συντήρησαν τους υψηλούς ρυθμούς αύξησης των τιμών οικιστικών και επαγγελματικών ακινήτων, κυρίως στις περιοχές υψηλής εμπορικότητας. Παράλληλα, η επιβράδυνση στην οικοδομική δραστηριότητα που καταγράφηκε για την πλειονότητα των χρήσεων εκτιμάται ότι συνετέλεσε -και θα συνεχίσει να συντελεί- στην περαιτέρω ενίσχυση των τιμών, καθώς η ζήτηση ακινήτων υψηλών προδιαγραφών δεν καλύπτεται επαρκώς από την υπάρχουσα προσφορά στην αγορά. Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, η αγορά κατοικιών συνεχίζει να καταγράφει ισχυρή αυξητική τάση στους ετήσιους ρυθμούς μεταβολής των τιμών της, αν και σε τοπικό επίπεδο καταγράφονται έντονες διαφοροποιήσεις. Αναλυτικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας, το 2022 και για πέμπτη συνεχή χρονιά στην αγορά κατοικιών σημειώνεται σημαντική αύξηση των τιμών, με τις τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) να αυξάνονται κατά 11,1% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 7,6% το 2021 και 4,5% το 2020. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το 2022 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,8%, ελαφρώς ενισχυμένο σε σχέση με αυτόν των παλαιών διαμερισμάτων (10,5%). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας και πιο συγκεκριμένα στην Αθήνα (13,0%) και στη Θεσσαλονίκη (11,8%) σημαντικά υψηλότεροι ρυθμοί από το μέσο ετήσιο επίπεδο για το σύνολο της χώρας. Επενδύσεις σε κατοικίες Η δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2022 ενισχύθηκε σημαντικά, κυρίως λόγω της έντονης εξωτερικής επενδυτικής ζήτησης και του τουρισμού, ο οποίος επηρεάζει θετικά τις κατοικίες, κυρίως μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως αποτυπώνεται στην εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων. Η διατήρηση της δυναμικής της επιβεβαιώνεται από τις επενδύσεις σε κατοικίες (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ σε σταθερές τιμές), που αυξήθηκαν κατά 36,1% το 2022 (27,3% το 2021), αν και παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,7%). Επίσης, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύθηκαν περαιτέρω το 2022 σε ετήσια βάση κατά 4,0%. Στον αντίποδα, η θετική πορεία στις κατασκευές κατοικιών στο σύνολο της χώρας ανακόπηκε ύστερα από πέντε διαδοχικά έτη ισχυρών θετικών ρυθμών, σημειώνοντας μείωση κατά τη διάρκεια του ενδεκαμήνου του 2022, σε όρους τόσο αριθμού όσο και όγκου νέων οικοδομικών αδειών (-1,1% και -4,0% αντίστοιχα). Παράλληλα, το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) για το σύνολο του έτους αυξήθηκε σημαντικά κατά 8,8% (3,2% το 2021). Το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων, αν και παραμένει σε χαμηλά επίπεδα, αυξήθηκε το 2022 κατά 20,7%, σημειώνοντας ωστόσο σημαντική επιβράδυνση έναντι του 2021 (46,2%), ενώ, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (δ΄ τρίμηνο 2022), παρατηρείται μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί τρίτο κατά σειρά τρίμηνο, μετά από δύο έτη συνεχούς καταγραφής αύξησης της ζήτησης, πιθανώς λόγω της αύξησης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Στο επίκεντρο των επενδύσεων η Αττική Στη διάρκεια του ενδεκαμήνου του 2022 οι νέες οικοδομικές άδειες για επαγγελματικά ακίνητα μειώθηκαν, σε ετήσια βάση, κατά 8,6% ως προς τον αριθμό και κατά 10,2% ως προς τον όγκο. Δεδομένα που συλλέγονται από τις ΑΕΕΑΠ, από εταιρίες διαχείρισης και συμβούλων ακινήτων και από δημοσιεύματα τα οποία αφορούν μεγάλης αξίας επενδυτικές συναλλαγές ακινήτων υψηλής εμπορικότητας, σε επενδυτική κατοικία, αλλά και σε γη που προορίζεται για άμεση ανάπτυξη. Αναφορικά με τη γεωγραφική διασπορά των επενδύσεων, εκτιμάται ότι ποσοστό μεγαλύτερο του 60% των κεφαλαίων κατευθύνθηκε στο νομό Αττικής, ενώ σημαντική διασπορά επενδύσεων που αφορούν κυρίως γη προς ανάπτυξη καταγράφηκε στο σύνολο της χώρας. Οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,6% και 6,4% κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2022, αμετάβλητες σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι αποδόσεις των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3% και 6,2%, επίσης αμετάβλητες σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2022. Θετικές οι προσδοκίες Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές, παρά τις αβεβαιότητες στην εγχώρια και παγκόσμια οικονομία. Η όποια πρόβλεψη ωστόσο για τη μεσοπρόθεσμη εξέλιξη της αγοράς είναι αρκετά επισφαλής στην παρούσα χρονική στιγμή, καθώς αφενός σχετικοί εγχώριοι δείκτες παρουσιάζουν μικτές τάσεις και αφετέρου οι ισχυρές αγορές ακινήτων της Ευρώπης -και όχι μόνο- φαίνεται να βρίσκονται ήδη σε πορεία σημαντικής διόρθωσης στον αριθμό των συναλλαγών, τις τιμές και τις αποδόσεις. Λαμβάνοντας υπόψη ότι η ελληνική αγορά διαφοροποιείται ως προς τα χαρακτηριστικά της, ότι οι ρυθμοί αύξησης των τιμών ήταν ηπιότεροι τα τελευταία χρόνια συγκριτικά με άλλες χώρες και ότι οι αποδόσεις εξακολουθούν να βρίσκονται σε ελκυστικά επίπεδα, αλλά και με την προϋπόθεση της απουσίας νέων απρόβλεπτων γεγονότων, οι τιμές των ακινήτων, -ειδικά των υψηλών προδιαγραφών- αναμένεται να συνεχίσουν να προσελκύουν αυξημένο ενδιαφέρον. Εξάλλου, οι αναπλάσεις Αγορά ακινήτων Τι έφερε τη «φωτιά» στις τιμές υπερτοπικής εμβέλειας που δρομολογούνται ή βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη, η σταδιακή βελτίωση των υποδομών και η αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος (με τη συμβολή και του Εθνικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας), αναμένεται να συντηρήσουν την ελκυστικότητα της αγοράς και την τρέχουσα δυναμική της. Επαγγελματικά ακίνητα Τo δεύτερο εξάμηνο του 2022, η ελκυστικότητα της ελληνικής αγοράς επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών παρέμεινε υψηλή, παρά τις νέες αβεβαιότητες που αναδύθηκαν από τις αρχές του έτους, εξαιτίας του πολέμου στην Ουκρανία. Τα πλέον δυσμενή σενάρια, για το δεύτερο εξάμηνο του 2022, αναφορικά με την ενεργειακή επάρκεια και τα σχετικά κόστη, δεν επιβεβαιώθηκαν απόλυτα και η οικοδομική δραστηριότητα, η οποία στο πρώτο εξάμηνο απώλεσε μέρος της δυναμικής της, φαίνεται να ανακτά θετικούς ρυθμούς, σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και περιοχές, κατά το τελευταίο τρίμηνο του έτους. Παρά το γεγονός ότι οι έντονες πληθωριστικές πιέσεις και η σταδιακή αύξηση των επιτοκίων επηρεάζουν τα έργα, τις προγραμματιζόμενες αναπτύξεις και τις τιμές των νεόδμητων ακινήτων, οι αποδόσεις των υψηλής εμπορικότητας επαγγελματικών ακινήτων παραμένουν ακόμα ελκυστικές, με αποτέλεσμα η επενδυτική δραστηριότητα από το εξωτερικό αλλά και από το εσωτερικό να παραμένει ενεργή. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το 2022 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,8%, ελαφρώς ενισχυμένο σε σχέση με αυτόν των παλαιών διαμερισμάτων (10,5%) 56 #28 ΙΟΥΛΙΟΣ 2023 businessrealestate
RkJQdWJsaXNoZXIy ODAxNzc=